Hendrik Meyer: I starší byt v Praze bude do konce roku stát 90 tisíc za metr. Realitní krize však nenastane, pokud nezkolabuje doprava

Není to zas tak dávno, kdy se průměrná cena bytů v pražských novostavbách přehoupla přes 90 000 korun za metr čtvereční. Už tenkrát tento milník vypadal pro běžného Pražana nedostupně. Doba pokročila, a zatímco ceny novostaveb překročily hranici 105 000 za metr čtvereční, ke zmíněným 90 000 nyní podle Kvartálního monitoru přímého trhu s nemovitostmi míří bytový „second handový“ fond – tedy nejčastěji starší přeprodávané byty. Praha se zároveň zřejmě stala prvním českým městem, kde se hodnota za metr čtvereční staršího bytu dostává na úroveň 85 % hodnoty novostavby. Co to vlastně znamená a co můžeme očekávat? 

Přiznejme si, že vlastní bydlení v širším centru Prahy skutečně přestává být pro každého. Prahu potkal podobný osud jako celou řadu světových metropolí v době ekonomické konjunktury. Spolu s ním se postupně a často i bolestivě začíná utvářet nový způsob, jak budou Češi bydlet, protože dosavadní model přestává fungovat. Pražany tedy čekají cesty do podnájmů a vlastní bydlení v centru se stane – tak jako na Západě – spíše společným plánem několika generací. Dostáváme se zkrátka na rozcestí a predikovat, jakým směrem se trh vydá, je obtížné. Pokud však budeme chtít být optimisté, zjistíme, že ani jeden směr nemusí nutně znamenat problém.

Pro ty, co chtějí zůstat v Praze a nevadí jim nájem, nemusí být situace nikterak zlá. Ano, ceny i nadále porostou, ale vždy spíše v reakci na rostoucí pražské mzdy. Pokud začnou klesat, růst nájemného potáhnou již jen ceny energií, nikoli nabídka. Přijde-li konec ekonomické konjunktury, dá se dokonce očekávat i snížení cen – žádný majitel nebude přílišným tlakem na nájem riskovat to, že mu byt zůstane neobsazený. I zde navíc platí, že kde si nevystačí širší centrum, tam zaskočí bytový fond ze středního města nebo periferie – pochopitelně výměnou za komfort v podobě dojezdu do centra. To se ostatně prokázalo již letos, kdy se cenový strop pražského nájemného zvedl „jen“ o 4 % právě díky tomu, že poptávka slevila z dojezdu výměnou za nižší růst cen.

Přichází čas „mrtvých“ nemovitostí

Rostoucí ceny nemovitostí budou stále více motivovat majitele zatím nevyužívaných anebo částečně využívaných nemovitostí k jejich uvolnění na rezidenční trh – ať už k prodeji nebo častěji pronájmu. Odhadem se jedná o tisícovky nemovitostí na území celého města, které by mohly být výhledově určeny k bydlení. Typově jsou to například hospodářská stavení někdejších rodinných domů, parta dvougeneračních vil či starší administrativní budovy vhodné k individuální přestavbě – tedy takové nemovitosti, které se v minulosti například nevyplácelo rekonstruovat a dnes přichází jejich čas. To růst cen sice nezastaví, ale může to přinést větší různorodost do nabídky. Nemovitosti určené ke kompletní rekonstrukci nebo přestavbě se logicky prodávají za nižší cenu. Pro tento krok zároveň hovoří skutečnost, že již druhý rok po sobě se v Praze svépomocí prodalo rekordní množství nemovitostí.

„Deurbanizace“ Prahy

Podobně se bude vyvíjet i trh v okolí Prahy, kde je nemovitostí připravených na takzvané „zmrtvýchvstání“ celá řada. Kde chybí, tam poptávku pokryjí obce, připravené na novou výstavbu. Ostatně nebudeme daleko od pravdy s prohlášením, že skupina „Novostředočechů“ roste nejrychleji v novodobé historii a v okolí Prahy dochází k částečné de-urbanizaci. A tentokrát se nebavíme o cestě Pražanů do satelitů – využívaných možností je výrazně více a například tradiční vesnický dům na běžné středočeské vsi se stává vyhledávaným artiklem, podobně jako panelák na sídlišti v okresním městě. Obce zároveň ukazují, že jsou připraveny se o ekonomicky zajímavé nové obyvatele „poprat“ a poskytnout jim důstojné místo k životu. V širším okolí Prahy tak na zablácenou náves narazíme méně často než na citlivě zrekonstruované vesnické centrum, úžasnou proměnou prošla i obecní občanská vybavenost.

Zásadní bude kvalita dopravy

Pokud se město výhledově dokáže alespoň částečně postarat o ohrožené skupiny obyvatel Prahy, jako jsou senioři, učitelé, lékaři nebo mladé rodiny s dětmi, výstavbou vlastních bytových fondů, situace nemusí být dramatická. Zůstává poslední, avšak nejzásadnější Achillova pata. Tou je doprava. Poptávka po frekvenčním spojení periferie Prahy a vysokokapacitním spojení příměstského prstence s centrem poroste. Střední Čechy se sice nemusí nutně stát noclehárnou pro Pražany, ale hlavní město bude vždy nejzásadnějším cestovním cílem. Kvalitní dopravní spojení, ať už silniční nebo kolejové, dobudování P+R parkovišť, ale také další výstavba metra se tak stávají klíčovým faktorem pro to, aby se z transformace způsobu, jak Pražané bydlí, nestala bytová krize se vším všudy – tedy i s významným celorepublikovým dopadem.

Hendrik Meyer, CEO Bezrealitky.cz