KOMENTÁŘ: Hypotéky loni pokořily rekord. Letos to bude mít trh těžší

Jednoznačným vítězem loňského roku je bezpochyby hypoteční trh, který vloni dosáhl na nevídaný rekord. Banky poskytly hypotéky v celkovém objemu 254,023 miliardy korun, čímž o 28 miliard korun překonaly dosud rekordní roky 2016 a 2017. Zároveň to představuje meziroční nárůst o 40 procent, vyplývá z dat ukazatele Fincentrum Hypoindex. Banky loni uzavřely celkem 92 226 hypotečních úvěrů, což bylo o 21 838 více než v roce 2019. Koronavirová krize, která už mnoho měsíců drví většinu ostatních segmentů ekonomiky, jakoby se hypotékám vyhýbala.

Rekordní objemy hypoték mají několik jednoduchých vysvětlení. Začněme obecně. Stále více lidí si uvědomuje, že nemovitosti představují bezpečné uložení peněz i v době krize. Jejich hodnota totiž časem roste a i přes případný pokles v době bezprostředně po ekonomické krizi jejich cena opět vzroste na původní hodnotu a často ji i překoná. To jsme jasně viděli u zatím poslední větší ekonomické krize před deseti lety a nejinak tomu bude i tentokrát.

Hypotékám loni nahrávaly také legislativní a administrativní změny. Hned ta první, zrušení daně z nabytí nemovitých věcí ve výši čtyř procent pomohlo oživit zájem o nemovitostní transakce. Pomohla také Česká národní banka (ČNB) a to hned dvěma způsoby. Jednak postupně snížila základní repo sazbu z 2,2 procenta na současných 0,25 procenta. To zlevnilo všechny úvěry včetně hypoték.

Bojem s koronavirovou pandemií pak odůvodnila dubnové zrušení limitu ukazatele DTI, tedy poměr celkového dluhu žadatele o hypotéku a výše jeho čistého ročního příjmu. V červenci pak zrušila i limit DSTI ukazující poměr měsíční splátky dluhu vůči čistému příjmu. Jediným omezením, které zůstalo v platnosti, tak zůstal ukazatel LTV, tedy poměr úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti. Banky nicméně mohou poskytnout hypotéky až do výše 90 procent hodnoty zastavovaného bytu nebo domu oproti předchozím 80 procentům.

Zájemci o hypoteční financování slyšeli také na neustále se snižující úrokové sazby. Ty se z dubnových 2,44 procenta dostaly dokonce pod dvě procenta, konkrétně 1,96 procenta v prosinci.

Rekordní statistiky ukazují ještě na jednu věc – potvrzují, že nemovitosti zdražovaly i loni. Dokládá to průměrná výše hypotéky, která vzrostla až na 2 996 150 korun. Za posledních dvanáct měsíců se tak průměrná výše poskytnuté hypotéky zvýšila o 365 646 korun. Lidé si tak na hypotéku pořizují stále dražší nemovitosti.

Odhadnout vývoj hypotečního trhu není vzhledem k nejisté situaci v celé ekonomice jednoduché. Už nyní se ale dá říct, že rekordy letos trhat nebude. Teprve letos se naplno projeví dopady mnohaměsíčního ekonomického lockdownu, kdy mnoho firem zkrachuje a o práci přijdou desítky tisíc lidí. Skončí také nejspíš klesající trend průměrné úrokové sazby, protože peníze na mezibankovním trhu už nějaký ten týden zdražují. Zvyšovat základní sazby chce v letošním roce i ČNB, což bude představovat další tlak na zdražování hypoték. Zájem o ně nepodpořilo ani snížení maximální možné výše daňového odpočtu úroků z hypotéky, kdy od letošního roku lze odečíst maximálně 150 tisíc oproti původním 300 tisícům.

Zájem o vlastní bydlení i nemovitosti na investici bude i letos vysoký. Nicméně se sníží množství lidí, kteří na něj opravdu dosáhnou. Developeři sice nabídnou cenově dostupnější bydlení, ale nejistá ekonomická budoucnost mnoha domácností povede k tomu, že pro banky budou příliš rizikové a nezískají hypotéku ani na levnější byt či dům. 

Autor je generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL, a. s.