KOMENTÁŘ: Na hypotéku se prodá každý druhý nový byt

ZprávyEvžen Korec25. února 20212 minuty čtení

Foto: Unsplash

Enormně vysoký zájem o hypotéky neutlumila ani probíhající koronavirová krize, což dokládá i rekordní objem hypoték poskytnutý v loňském roce komerčními bankami. Ani loňský rok nic nezměnil na dlouhodobém trendu, že si nový byt na hypotéku pořizuje polovina z kupujících. U některých projektů však podíl klientů s hypotékou dosahuje až 60 procent.

Tento trend je dlouhodobý a výrazněji ho neovlivnila ani už rok trvající krize způsobená pandemií koronaviru. Bydlení patří k základním lidským potřebám a její řešení se nedá odkládat až na lepší časy. I v krizových dobách si proto lidé pořizují nemovitosti. Spíše než ekomický vývoj ovlivňuje podíl kupců s hypotékou konkrétní rezidenční projekt, jeho poloha a skladba bytů v něm.

Dá se totiž obecně říct, že hypoteční financování volí hlavně ti klienti, kteří plánují v pořizovaném bytě sami bydlet. Ty také banky zvýhodňují, nabízí jim totiž nižší podíl spolufinancování. Naopak lidé, kteří chtějí hypotékou financovat pořízení investičního bytu, musí ze svého zaplatit výrazně více. Dosáhnou totiž na nižší podíl bankovního financování, většinou banky poskytnou hypotéku pouze do 60 procent hodnoty kupované nemovitosti.

Lidí kupujících byt na investici se ale hypotéky většinou netýkají. Chtějí totiž výhodně uložit volné finance, což jim právě nemovitosti umožňují. Nabízí totiž nejlepší investici s poměrem výnos, riziko a likvidita. Probíhající krize přitom investorům do nemovitostí spíše nahrává. Zájem o investiční byty bude ale jen o takové, které nabídnou optimální kvalitu za rozumnou cenu. Takových nyní na trhu příliš není.

Autor je generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL, a. s.

Nepřehlédněte

Novoroční ohňostroj ani videomapping nebude. Praha chce šetřit • Hlavní město nebude organizovat novoroční videomapping ani ohňostroj. Magistrát chce v souvislosti s pandemií koronaviru šetřit. Dalším důvodem je též nejistota v možných hygienických opatřeních při pořádání hromadných akcí.

Praha prodlouží program na podporu turismu až do konce roku • Díky programu V Praze jako doma přijelo do metropole v létě téměř 60 tisíc lidí zejména z tuzemska, Německa, Rakouska a také Slovenska. Hlavní město společně s Prague City Tourism tak V Praze jako doma prodlouží až do konce prosince letošního roku.

Turismus v Praze chytá nový dech. Návštěvníků mírně přibylo • Praha za druhý kvartál tohoto roku, tedy období od dubna do června, pocítila v rámci příjezdového cestovního ruchu mírné zlepšení. Praha, stejně jako loňský rok ve druhém kvartálu, přivítala zejména domácí turisty a návštěvníky z okolních zemí. Do Prahy dorazilo podle dat Českého statistického úřadu (ČSÚ) 252 427 hostů.

KOMENTÁŘ: Daň z nemovitosti? Feudalistický přežitek! Občan platí nespravedlivě hned několikrát • Daň z nemovitosti je neefektivní a měla by se zrušit. Přežitek z časů hlubokého feudalismu již v dnešní době vůbec nedává smysl, občané jsou fakticky nuceni ke dvojímu zdanění. Hlavní argumenty proti dani z nemovitosti shrnuje ve svém komentáři RNDr. Evžen Korec, CSc.

Razantní proměna pražského InterContinentalu. Hotel bude luxusnější a úprav se dočká i okolí • Ikonická budova na rohu Pařížské změnila majitele a časem změní i jméno. To bude odkazovat na legendární restauraci. Po rekonstrukci se hotel chce stát symbolem luxusu a přilákat nové zákazníky. Zájem o luxusní ubytování v metropoli přitom roste. Víkend v nejdražším pokoji v Praze vyjde zhruba jako nové auto.

Komentář: Praha není připravena na nové obyvatele • České hlavní město potvrdilo svou pozici nejlepšího města světa. V prestižním žebříčku renomovaného magazínu Time Out hodnotícího nejlepší města světa obsadila Praha dobrou sedmou příčku. Magazín na českém hlavním městě oceňuje hlavně množství zeleně a výbornou pěší dostupnost.

Praha poskytne dotaci městským částem na rekonstrukci bytů • Pražští zastupitelé schválili poskytnutí dotace z Fondu rozvoje dostupného bydlení ve výši téměř 11 milionů pro dvě městské části. Praha 3 obdrží bezmála 5,6 milionu korun na opravu tří bytů a Praha 10 více než 5,2 milionu korun na opravu sedmi bytů.

Nové byty v Praze kupují převážně Češi. Na cizince připadá desetina prodejů • Byty v pražských novostavbách kupují převážně Češi, tuzemského majitele získá devět z deseti prodaných bytů. Vyplývá to z dlouhodobé zkušenosti developerské společnosti Ekospol, která za 27 let na trhu získala už přes deset tisíc klientů. Tento údaj nyní potvrdila také analýza pražského Institutu plánování a rozvoje (IPR), na kterou upozornil Pražský deník. Podle ní činí podíl cizinců mezi kupujícími nových bytů 11,6 procenta. Nepatrně vyšší (14,1 %) pak je u rekonstruovaných bytů.

Evžen Korec: Hypoteční trh byl loni ve stínu centrální banky • Zmar a zkáza. Tak se dá hodnotit loňský rok z pohledu hypotečního trhu. Kvůli nesmyslným regulacím České národní banky (ČNB) z konce předminulého roku se počet uzavřených hypoték propadl o více než pětinu na 77 407 uzavřených smluv. Předloni přitom hypotéku získalo 99 477 zájemců. Vyplývá to z aktuálních dat ukazatele Fincentrum Hypoindex. Přes 22 tisíc (22 070) domácností tak kvůli ČNB přišlo o možnost splnit si sny o vlastním bydlení.

Krátkodobý pronájem bytu? Můžete na něm prodělat, varuje odborník • Vyděláte více a rychleji, láká platforma Airbnb majitele nemovitostí na vyšší zhodnocení jejich investic. Stále více lidí na to slyší a svůj byt tak k využití různým turistům nabízí stále více Čechů. Jen v Praze jich je prý už 20 tisíc. Nejen ve světle aktuálního zátahu, který na tyto poskytovatele krátkodobého ubytování udělala česká finanční správa, je nutné podívat se, zda je tento způsob využívání vlastního bytu opravdu tak výhodný. A opravdu se vyplatí každému? V prvé řadě musíme vzít v potaz, jaký typ bytu turisté prostřednictvím Airbnb hledají. Zdaleka nejvíce lidí míří do Prahy, ostatní regiony za ní v návštěvnosti výrazně zaostávají. Pokud už člověk ze zahraničí do českého hlavního města přijede, chce bydlet v centru dění. Určitě nebude za zábavou a poznáváním pražské historie dojíždět z okrajovějších částí Prahy. Z toho jasně plyne, že aby mohl majitel bytu o jeho pronajímání prostřednictvím Airbnb opravdu vážně uvažovat, musí ho mít v některé z turisticky atraktivních lokalit užšího centra. Pokud takový byt nevlastníte, na krátkodobé pronajímání rovnou zapomeňte. Pokud se lokalitou vlastního bytu trefujete do dlouhodobé preference zahraničních klientů, nemáte ani zdaleka vyhráno. Můžete sice vydělat více, než pokud byste měli dlouhodobého nájemníka, ale má to jeden velmi podstatný háček. Museli byste svůj byt pronajímat turistům nejlépe na sto procent, tedy každý den v měsíci. A to je problém. Pokud se podíváme na data ČSÚ, tak zjistíme, že zahraniční turista v Praze stráví průměrně 2,3 noci. To znamená, že pro plný výdělek je nutné ubytovat až 15 návštěv (hostů může být klidně výrazně více) za měsíc. Toto číslo je velmi obtížně dosažitelné i při skvělé lokalitě bytu, konkurenceschopně nastavené ceně i bezvadné propagaci. Nehledě na další vícenáklady, které to s sebou nese. [related-post id="10437"] Stejně jako v hotelu (kde však na to mají speciální personál) se o tyto hosty budete muset starat. Sice jim nebudete připravovat snídani nebo objednávat taxi, ale dalším povinnostem se nevyhnete. Začíná to už předáním klíčů při příjezdu a jejich převzetím při odjezdu. Jakmile jeden host odjede, budete muset vyměnit ložní prádlo či ručníky a také zkontrolovat celý byt. Doplnit základní hygienické prostředky a nejspíš i umýt nádobí a pořádně uklidit všechny místnosti. Při průměrném počtu přenocování toto budete muset dělat zhruba každý druhý den. Opravdu to při současném pracovním vytížení zvládnete? Existují sice služby, které tohle zařídí za vás, ale samozřejmě na úkor vašeho zisku. [related-post id="7751"] Přesné statistiky sice neexistují, ale zcela jistě spousta pronajímatelů také kalkuluje s tím, že z tohoto výdělku nebudou odvádět daně. Tato další (zdánlivá a nedoporučovaná) finanční výhoda nyní padá. Česká finanční správa získala údaje o lidech pronajímajících nemovitost přes Airbnb a bude po nich doplacení daně vymáhat. Na dani z příjmu a DPH to jen za Prahu prý činí přes 460 milionů korun ročně. Tolik podle vládní analýzy lidé vydělávající na krátkodobých pronájmech jen v hlavním městě neodvedou na daních každý rok. A je jen otázkou času, kdy se o svých 50 milionů korun z neodvedených turistických poplatků přihlásí také pražský magistrát. Tučné pokuty a vysoké zpětně vyměřené daně zcela jistě zprotiví tento typ využívání bytu mnohým majitelům. [related-post id="10347"] Kdo by si mohl naopak oddechnout, pokud zájem o Airbnb trochu opadne, jsou stávající vlastníci či nájemníci bytů sousedících s bytem pronajímaným turistům. Těm se totiž výrazně snížil komfort bydlení, protože krátkodobí turisti jsou často hluční i v nočních hodinách a zanechávají po sobě znečištěné společné prostory. Nehledě na stále se vylidňující centrum města, protože majitelé bytů se v minulosti pod vidinou očekávaného vyššího zisku z krátkodobého pronájmu často zbavovali původních dlouholetých nájemců. Ti se tak stěhovali do okrajovějších částí, které turisty příliš nelákají. [related-post id="11336"] Majitelé bytů by si proto měli velmi dobře rozmyslet a spočítat, jak budou svůj byt pronajímat. Zda podstoupí vyšší riziko krátkodobého pronájmu se všemi výše zmíněnými nepříjemnostmi, nebo dají přednost dlouhodobému solidnímu nájemníkovi. Zdánlivé výhody Airbnb totiž může velmi snadno vynahradit bezproblémový a pravidelně platící člověk bydlící v bytě mnoho let. RNDr. Evžen Korec, CSc. Generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL a. s.

Nutit pronajímatele odložit nájem je špatný nápad. Doplatí na to všichni • Firmy nemohou prodávat své zboží a služby, tržby jim ze dne na den klesly na nulu. Ta samá vláda, která kvůli boji proti koronavirové nákaze nařídila podnikatelům okamžitě zavřít své provozovny, přichází s nápadem, jak jim výpadek příjmu vynahradit. Bohužel však na úkor další velké skupiny soukromníků, tentokrát majitelů nemovitostí. Jedním z léků pro firmy, jak přežít karanténu a zákaz prodeje, by mělo být odložení povinnosti platit nájem až o půl roku. To ale povede ke krachům spousty dalších firem, zavlečení infekce platební neschopnosti do dalšího podnikatelského sektoru a prohloubení krize celé ekonomiky.

Průzkum: Každý druhý Pražan přišel o peníze, které někomu půjčil • Celá polovina Pražanů má zkušenost s tím, že někomu půjčili peníze, které už nikdy neviděli. Při nákupech ve slevách se nechalo napálit dokonce devět z deseti Pražanů, při platbě předem 44 % a 46 % si pořídilo nějaký finanční produkt, přestože jej nechtěli. Vyplývá to z průzkumu, který pro Českou spořitelnu realizovala společnost Kantar.

Poloviční vstupné do pražských muzeí a galerií pro držitele Lítačky • Praha chce podpořit kulturní instituce a přilákat do nich nové návštěvníky. Držitelé karty Lítačka tak mohou v červenci a srpnu navštívit vybraná pražská muzea a galerie s 50% slevou na vstupném.

Lítačka funguje v Praze od roku 2016.

Ceny novostaveb v Praze dál rostou. Běžní lidé mohou na vlastní bydlení zapomenout • Ceny nových bytů v Praze stále rostou, i když tempo zdražování v posledním loňském čtvrtletí zpomalilo. Průměrná cena za jeden metr čtvereční nového bytu v nabídkách developerů na konci loňského roku vzrostla na 97 233 korun, což představuje nárůst oproti předchozímu čtvrtletí o 2,5 procenta.

O bydlení nepřijdete, uklidňuje pražské policisty a strážníky radní Zábranský • Praha pronajímá své byty mimo jiné i několika stovkám policistů, městských strážníků a hasičů. Kvůli dopisu odeslaném magistrátním odborem bytového fondu nyní několik strážníků a policistů získalo dojem, že město chce jejich nájemní smlouvy bez náhrady ukončit. Vedení Prahy je ale uklidňuje, že pokud nájemci dodržují pravidla, tak taková situace nemůže nastat. Údajně chce jen napravit situaci, kdy v bytě o větších rozměrech občas bydlí pouze jeden člověk, zatímco jsou tyto byty vhodnější pro větší rodiny.

Evžen Korec: Realitní trh se propadl o čtvrtinu. A to ještě není konec • Hypoteční trh v březnu dopadl podle očekávání. Koronavirová pandemie srazila objemy hypoték o čtvrtinu, pokles počtu uzavřených hypotečních úvěrů klesl ve třetím měsíci letošního roku podobně. Průměrná úroková sazba hypoték vzrostla pouze o tři bazické body na 2,45 procenta, vyplývá z aktuálních dat ukazatele Fincentrum Hypoindex. Dá se očekávat, že propad bude pokračovat i v následujících měsících, kdy předpokládám ještě hlubší propad.

Těžká rána pro turismus. Do Prahy loni zavítalo jen 2,1 milionu návštěvníků • V loňském roce turismus v Praze utrpěl kvůli pandemii obrovské ztráty. Podle údajů Českého statistického úřadu do Prahy přijelo pouhých 2 178 267 návštěvníků. Cestovní ruch v Praze se tak dostal na pouhých 27 procent roku 2019. Během léta byl však zaznamenán mírný nárůst domácích turistů. 

„Dobrý den, jak se vám žije?“ Tazatelé možná zazvoní i u vás doma • Český statistický úřad (ČSÚ) již po patnácté spouští pravidelné každoroční šetření o příjmech a životních podmínkách obyvatel Česka. Letos proběhne v období od 2. února do 26. května. Tazatelé po celé republice osobně navštíví téměř 11,5 tisíce domácností s cílem získat aktuální údaje k posouzení jejich ekonomické a sociální situace.

Hendrik Meyer: I starší byt v Praze bude do konce roku stát 90 tisíc za metr. Realitní krize však nenastane, pokud nezkolabuje doprava • Není to zas tak dávno, kdy se průměrná cena bytů v pražských novostavbách přehoupla přes 90 000 korun za metr čtvereční. Už tenkrát tento milník vypadal pro běžného Pražana nedostupně. Doba pokročila, a zatímco ceny novostaveb překročily hranici 105 000 za metr čtvereční, ke zmíněným 90 000 nyní podle Kvartálního monitoru přímého trhu s nemovitostmi míří bytový „second handový“ fond – tedy nejčastěji starší přeprodávané byty. Praha se zároveň zřejmě stala prvním českým městem, kde se hodnota za metr čtvereční staršího bytu dostává na úroveň 85 % hodnoty novostavby. Co to vlastně znamená a co můžeme očekávat? 

Moderní bydlení se pro mnoho lidí stává nedosažitelným luxusem.

Evžen Korec: Přínosy nového stavebního zákona budou zjevné až za několik let • Dlouho očekávaný a vyhlížený stavební zákon dnes vstupuje do mezirezortního připomínkového řízení, kde se k tomuto dílu ministerstva pro místní rozvoj budou moci oficiálně vyjádřit ostatní resorty a příslušné úřady. Očekávaný ostrý boj o jednotlivé paragrafy a odstavce nové stavební legislativy by ale neměl přehlušit hlavní přínos připraveného zákona – snahu o podstatné zkrácení povolovacího procesu. Naopak problémem zůstává, že první výsledky pocítíme až za dlouhé roky. Do té doby bude stavebnictví stagnovat a například cenově dostupných bytů se jen tak nedočkáme.