Nové byty v Praze vznikají hlavně v bytových domech

ZprávyPražskýDEN.cz2. března 20212 minuty čtení

Foto: Archiv

Hlavní město sice přišlo o pozici lídra bytové výstavby, kterou už před časem převzal Středočeský kraj, přesto v jednom ukazateli stále s přehledem dominuje. V Praze se stále postaví nejvíce nových bytů v rámci bytových domů, všude jinde s výjimkou Plzeňského kraje se více staví rodinné domy. Je to logické, protože v hlavním městě jsou stavební pozemky s přehledem nejdražší. Tyto vyšší pořizovací náklady se v bytovém domě s více byty lépe rozloží mezi více kupujících. S větší rezidenční výstavbou také na mnoha místech hlavního města počítá i platný územní plán. Naopak v menších městech se bytové domy staví jen výjimečně.

Stavební firmy začaly v Praze během loňského roku podle Českého statistického úřadu (ČSÚ) stavět celkem 3666 nových bytů, z čehož 3246 připadalo na bytové domy. Jen 420 bytů začalo vznikat v rodinném domě. Všude jinde s výjimkou Plzeňského kraje, se staví více rodinné domy.

„Nejvíce nových bytů se začalo loni stavět ve Středočeském kraji, celkem 5090. Z toho 4535 připadalo na rodinné domy a 555 bytů začalo vznikat v rámci většího bytového domu. V obcích v okolí Prahy je více volného místa a také pozemky jsou tam citelně levnější. Vlastní dům zde proto volí i rodiny, které by si dříve pořídily nový byt přímo v Praze. Přetrvávající slabá nabídka a neustále rostoucí ceny pražských nových bytů je ale vyhnaly za hranice hlavního města,“ popisuje situaci generální ředitel společnosti EKOSPOL Evžen Korec.

Dvakrát více bytů v rodinných domech se staví také například v Jihomoravském kraji, kde na 2588 nových bytů zahájených v rodinných domech připadá 1258 bytů zahájených v bytových domech. Z regionálního trendu se vymyká už jen Plzeňský kraj, kde je poměr mezi rodinnými a bytovými domy vyrovnaný. Tam se v minulém období přesunulo hned několik developerů, kteří dříve působili pouze na pražském trhu.

„Výstavba bytových domů bude v Praze vždy dominantní, může za to hlavně nedostatek volných pozemků a preference rozsáhlejší bytové výstavby. Naopak rozsáhlé volné plochy v menších městech a obcích lákají k výstavbě rodinných domů, která je náročnější na prostor. Levnější pozemky totiž nenutí rozkládat náklady na jejich pořízení mezi více majitelů,“ dodává Evžen Korec.

Nepřehlédněte

Inflace pokračuje v poklesu, dostala se pod devítiprocentní hranici. Náklady na bydlení ale rostou • Inflace v Česku pokračuje v poklesu, dostala se pod devítiprocentní hranici. Spotřebitelské ceny podle aktuálních dat Českého statistického úřadu (ČSÚ) v červenci meziročně vzrostly o 8,8 procenta. Inflace se tak snižuje nepřetržitě už od února, přesto je stále velmi vysoká. Zpomalení meziročního růstu způsobily hlavně ceny v potravin, nealkoholických nápojů a bydlení. Ceny zboží úhrnem podle ČSÚ v červenci meziročně vzrostly o 9,5 procenta a ceny služeb o 7,6 procenta.

Babiš chce stavět levné byty. Odhadovaná cena vyráží dech • Předvolební kampaň se rozjela na plné obrátky. Jednotlivé politické subjekty v těchto dnech postupně představují své volební programy. Velkým tématem podzimních voleb bude tentokrát i bytová krize.

Andrej Babiš

Evžen Korec: Pražskou bytovou krizi může zmírnit spojení územního a stavebního řízení • Pět i více let trvá v Praze příprava většího rezidenčního projektu. I kvůli tomu nyní hlavní město prožívá největší bytovou krizi za poslední desetiletí. Ministerstvo pro místní rozvoj sice připravuje nový stavební zákon, který by zaseknutý povolovací proces odblokoval, nicméně jeho účinnost je zatím v nedohlednu. Přesto od loňského roku existuje možnost, jak povolování urychlit. Jde o takzvané spojené územní a stavební řízení, které slučuje dva kroky do jednoho.

Ceny bytů v Praze dál rostou. Od loňska se zvedly skoro o 10 procent • Zdražování na pražském rezidenčním trhu pokračuje, průměrná cena nových bytů v nabídkách developerů od začátku roku vzrostla o osm procent na 92 917 korun za metr čtvereční. Naopak rozloha průměrného nabízeného bytu nepatrně klesla na 69,09 metru čtverečního. Za průměrný byt tak zájemce musí zaplatit 6,4 milionu korun. Ještě před půl rokem by za stejný byt zaplatil o půl milionu korun méně. Vyplývá to z podrobných statistik společnosti EKOSPOL, která pražský rezidenční trh monitoruje už jedenáct let. „Na konci loňského roku dosahovala průměrná cena nových bytů v nabídkách pražských developerů 85 653 korun za metr čtvereční. O čtvrt roku později průměrná cena vzrostla na 91 897 korun za metr čtvereční. Tempo růstu tak o něco zpomalilo, ale trend zdražování stále neskočil,“ podotýká hlavní analytik developerské společnosti EKOSPOL Matyáš Hančl. Nejvyšší ceny zůstávají tradičně v nejužším centru, kde cena za metr čtvereční významně překračuje stotisícovou hranici. „Konkrétně v Praze 1 se nové byty nabízí za průměrných 166 792 korun za metr čtvereční a Praze 2 za 157 595 korun za metr čtvereční. Vysoké ceny jsou také v Praze 8 (112 695 korun za metr čtvereční) a vůbec poprvé překročily průměrné ceny stotisícovou hranici také v Praze 3 (108 058 korun za metr čtvereční),“ přibližuje nabídkové ceny analytik Hančl. Tyto ceny přitom nezahrnují příplatky za sklep a garážová či parkovací stání, které developeři často kvůli optickému snížení ceny evidují zvlášť. Naopak cenově nejdostupnější byty jsou v okrajovějších částech Praha 9 (82 112 korun za metr čtvereční), Praha 10 (83 011 korun za metr čtvereční) a Praha 4 (86 862 korun za metr čtvereční). I zde však, s výjimkou Prahy 10, ceny v porovnání s předchozím čtvrtletím výrazně vzrostly. [related-post id="10347"] Bude hůř Přestože se růst cen mírně zpomalil, jejich zlevňování nás v nejbližších měsících nečeká. „Růst cen způsobuje extrémní nedostatek nových bytů na trhu, který bude bohužel přetrvávat i v následujícím období. Poptávku po nových bytech navíc v létě krátkodobě zvýší rozhodnutí České národní banky (ČNB) od října ještě více zpřísnit podmínky pro získání hypotéky. Zájemci o vlastní bydlení pořízené na hypotéku tak budou chtít uzavřít smlouvy na poslední chvíli ještě za výhodnějších podmínek, což může tlačit na další růst cen nových bytů,“ tvrdí Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva dlouhodobého lídra developerské výstavby v ČR EKOSPOLU. Podle něj by mohly nové byty v Praze do konce roku zdražit i o více než pět procent. „Sázky na to, že by byty v brzké budoucnosti zlevnily, jsou liché. Naopak otálení s případnou koupí jen zasekne větší sekeru do rodinných financí. Vždyť na začátku roku byla průměrná cena nového bytu o půl milionu korun nižší, než je nyní. A stejné to bude i za půl roku. Za nový byt zájemce na konci letošního roku zaplatí až o stovky tisíc korun více,“ předpovídá Korec. Z nedávno zveřejněné statistiky EKOSPOLU vyplynulo, že se v Praze během prvního pololetí letošního roku prodalo celkem 2452 nových bytů za 16,5 miliardy korun. Z hlediska počtu jde o meziroční pětinový pokles.

Evžen Korec: Posílené pravomoce centrálních bankéřů naženou desítky tisíc lidí do nájemní pasti • Centrální bankéři mají získat více pravomocí rozhodovat o tom, kdo má právo získat hypotéku a pořídit si tak svůj vysněný byt či dům. Umožňuje to novela zákona o České národní bance (ČNB), kterou tento týden schválila vláda. Ta centrální bance umožňuje nastavovat parametry hypoték, což bylo dosud v režii komerčních bank. Stávající nařízení ČNB mají pouze doporučující charakter, banky se tak jimi řídit nemusí. O možnost získat vlastní nemovitost pro bydlení tak definitivně přijdou desítky tisíc domácností.

Praha se pouští do stavby městských bytů. První vyrostou ve Vršovicích i na Palmovce • Několik prvních projektů městské bytové výstavby vstupuje do další fáze investiční přípravy. Schválili to pražští radní. Zhruba 300 bytových jednotek včetně menšího podílu ploch pro služby či administrativu postaví městská organizace Pražská developerská společnost (PDS).

S řešením bydlení pomůže Pražanům nové kontaktní místo • Pražský magistrát otevřel kontaktní místo pro občany, kteří potřebují pomoc či radu při řešení své bytové situace. Kvůli koronavirové pandemii bude zatím fungovat v omezeném režimu.

Topná sezóna začala. Kdo topí příliš málo, peníze neušetří • Podzim s sebou přináší snižování venkovních teplot a ruku v ruce s tím i zahájení topné sezóny. Tu upravuje vyhláška č.194/2007 Sb., která se týká bytových i nebytových prostor napojených na společný zdroj tepla. Vyhláška určuje topnou sezónu nejen obecně, tedy od 1. září do 31. května roku následujícího, ale současně definuje i dílčí podmínku průměrné denní teploty vzduchu. Aby dodavatel tepla zahájil vytápění, musí průměrná denní teplota vzduchu klesnout v dané lokalitě pod 13 °C a to ve dvou po sobě následujících dnech, přičemž se dále neočekává razantní oteplení. V těchto dnech proto mnoho domů začíná po vyprahlém létě opět topit. Topná sezóna však má svá úskalí a je třeba se na ně připravit.

Praha chce být transparentnější. Spustila realitní portál za půl milionu korun • Magistrát hl. m. Prahy spustil webovou stránku, kde budou pravidelně zveřejňovány všechny aktuální nabídky prodeje a pronájmu nemovitostí v majetku města. Ke všem informacím o pronájmech, prodejích i dražbách bytů i nebytových prostor se občané dostanou na jednom místě přes běžný online vyhledavač. Uživatelé mohou všechny nabídky dostávat ihned po zveřejnění přímo do své elektronické pošty, musí se jen zaregistrovat do systému a zadat svou e-mailovou adresu. „Realitní portál hlavního města je dalším krokem k cíli, kterým je transparentní nakládání s městským majetkem. Správa majetku se s tímto portálem stává otevřenější a modernější. Nová online služba je uživatelsky příjemnější než vyhledávání nabídek na úřední desce,“ uvedl Karel Grabein Procházka, radní hlavního města Prahy pro správu majetku. Na realitním portálu www.realitniportalpraha.cz budou postupně přibývat nabídky pronájmů v závislosti na usnesení Rady hlavního města Prahy, která musí schválit veškeré kroky, týkající se správy majetku. „Věřím, že po finálním doladění detailů se magistrátní realitní web rychle stane užitečnou službou na pražském trhu s nemovitostmi. Těší mě to tím více, že náklady na zavedení systému nebyly v porovnání s jeho přínosem nijak vysoké,“ dodal Karel Grabein Procházka. Nový realitní portál stál Magistrát hlavního města Prahy 450 tisíc korun.

Evžen Korec: Stát se chystá lidem nenápadně zdražit bydlení • Vytápět bytové domy pomocí plynu prostřednictvím společných domovních kotelen je levnější, protože se za plyn spotřebovaný pro výrobu tepla nemusí platit spotřební daň. Toto zvýhodnění by ale nyní mělo zmizet. Ministerstvo financí chce osvobození od daně domovním kotelnám odebrat. Vytápění bytů v bytových domech by tak skokově zdražilo o několik procent. Hlouběji do kapsy by si podle odhadů muselo sáhnout na 400 tisíc domácností.

KOMENTÁŘ: ČNB nemá rozhodovat o podmínkách pro hypotéky • Poslanci schválili novelu zákona, která umožní České národní bance (ČNB) určovat pravidla pro poskytování hypoték. V současné době totiž může v této oblasti pouze dávat komerčním bankám doporučení, která ale nejsou závazná. Přesto se jimi banky většinou řídí, což má tvrdé dopady na celý hypoteční trh. Ostatně jako kdykoliv jindy, kdy se centrální úřad snaží zasahovat do fungujícího trhu a příliš ho regulovat.

Vzniknou v Malešicích nové byty? Zaměří se na to analýza • Malešicko-hostivařská oblast je se svými 650 hektary největší průmyslovou lokalitou v Praze. Nachází se tu velká část technického zázemí hlavního města jako spalovna, teplárna, chladírny, skladovací a výrobní haly, betonárna, depozitář Národní knihovny nebo ústřední dílny Dopravního podniku.

Stavebnictví propadalo i v listopadu, pomůže až nový stavební zákon • Očekávat pravidelné zveřejnění statistik stavební produkce je poslední dobou dost monotématické. Už od loňského jara totiž není otázkou, zda české stavebnictví klesá, ale pouze o kolik. Ani loňský listopad tento trend nezměnil, pouze došlo k mírnému zpomalení poklesu. České stavebnictví podle aktuálních dat Českého statistického úřadu (ČSÚ) kleslo loni v listopadu meziročně o 8,4 procenta. Dolů ho táhlo hlavně pozemní stavitelství, kde se produkce meziročně propadla o 11,6 procenta, zatímco inženýrské stavitelství kleslo „jen“ o 1,3 procenta.

Evžen Korec: Hypoteční trh byl loni ve stínu centrální banky • Zmar a zkáza. Tak se dá hodnotit loňský rok z pohledu hypotečního trhu. Kvůli nesmyslným regulacím České národní banky (ČNB) z konce předminulého roku se počet uzavřených hypoték propadl o více než pětinu na 77 407 uzavřených smluv. Předloni přitom hypotéku získalo 99 477 zájemců. Vyplývá to z aktuálních dat ukazatele Fincentrum Hypoindex. Přes 22 tisíc (22 070) domácností tak kvůli ČNB přišlo o možnost splnit si sny o vlastním bydlení.

Zdražování bytů v Praze pokračuje, průměrná cena vzrostla za rok o 1,5 milionu korun • Cenový růst na pražském realitním trhu nepolevuje, spíše naopak. Průměrná cena prodaného bytu vzrostla na 6,4 milionu korun, což znamená meziroční nárůst o 1,5 milionu korun. Na konci roku 2016 totiž dosahovala průměrná cena prodaného byt 4,9 milionu korun. Oproti předchozímu čtvrtletí došlo v posledním kvartálu loňského roku k růstu ceny o 210 tisíc korun. Vyplývá to z podrobných statistik společnosti EKOSPOL, která pražský rezidenční trh monitoruje už jedenáct let.

Rostoucí cenu nového bydlení v Praze způsobuje neuvěřitelně dlouhý povolovací proces a také nedostatek pozemků vhodných pro rezidenční výstavbu.

Bytová krize v praxi: Pražané kupují stále menší byty • Pražané kupují stále častěji malé byty. Největší zájem je především o garsonky a byty 2+kk. Ještě v roce 2016 se jich na pražském trhu prodalo 59,2 procenta, letos již je to 70 procent. Vůbec nejrychleji roste zájem o ty nejmenší byty 1+kk, které letos za první pololetí tvořily již 30 procent všech v Praze prodaných nových bytů. Vyplývá to ze společných analýz trhu firem Central Group, Trigema a Skanska Reality.

Evžen Korec: České stavebnictví ožívá a roste i bytová výstavba. V Praze ale stále zaostává za poptávkou • Růst českého stavebnictví pokračuje, stavební produkce se v dubnu podle aktuálních dat Českého statistického úřadu (ČSÚ) meziročně zvedla o 8,9 procenta. Výrazný podíl na tom měly hlavně inženýrské stavby. Přibývá i počet nových bytů, v rámci celé republiky se jich v dubnu začalo stavět o 34,2 procenta více než loni. I pro hlavní město byl duben z pohledu bytové výstavby poměrně úspěšný, když developeři zahájili stavbu hned 557 bytů v bytových domech. Ani tento slušný měsíční přírůstek však nemůže kompenzovat předchozí slabé období. V Praze tak stále výstavba výrazně pokulhává za poptávkou.

Pražané vydělávají na byt 17 let, mnohem déle než v Berlíně či Vídni • O přemrštěných cenách nových bytů v Praze se mluví už dlouho. Kvůli zastaralému územnímu plánu a zablokovanému povolovacímu procesu se totiž nové byty takřka nestaví a zájemci si tak nemají z čeho vybírat. Ceny žene vzhůru také výrazné zdražování stavebních prací. Situace došla tak daleko, že dostupnost nového bytu v českém hlavním městě je mnohem nižší než v metropolích okolních států. Podle portálu Numbeo.com musí Pražan na byt šetřit o několik let více, než lidé v Berlíně, Vídni či Bratislavě. Tento portál srovnává náklady na pořízení stejně velkého bytu ve vybraných městech ve vztahu k úrovni příjmů v daném místě. Zjednodušeně řečeno pracuje s kupní sílou místních lidí. Na webu lze porovnat mimo jiné poměr ceny stejně velkého bytu k příjmu domácnosti, čili kolik let na takový byt domácnost vydělává. Počítá se zde s mediánovou cenou za byt o ploše 90 metrů čtverečních, což je na západ od nás rozměr průměrného bytu. Je to rozdíl oproti některým českým studiím, které kalkulují s bytem o rozměru maximálně 70 metrů čtverečních. Za disponibilní měsíční příjem domácnosti Numbeo.com počítá 1,5násobek mediánového příjmu jednotlivce v daném místě. České hlavní město v tomto srovnání vychází velmi tristně. Zatímco v Praze vydělává domácnost se středním příjmem na 90metrový byt 17,09 let, v hlavních městech našich sousedních států je to o poznání méně: v Berlíně 10,56 let, ve Varšavě 11,94, v Bratislavě 12,83 a ve Vídni 13,30. Zablokovaná výstavba a nedostatek pozemků vhodných k výstavbě tak učinily bydlení v našem hlavním městě výrazně dražší a nedostupnější než v okolních metropolích. [related-post id="11612"] Podobná čísla jako Praha při porovnání na Numbeo vykazuje v regionu pouze německý Mnichov, domácnost zde na devadesátimetrový byt vydělává 16,44 let. To může být zarážející zejména ve srovnání s hodnotami Berlína (10,56 let). V Mnichově je však odlišná situace, než v německém hlavním městě, protože zde jsou nejdražší nemovitosti v celém Německu. Tamní opozice i odborníci to kladou za vinu hlavně vedení města. Argumentují tím, že pozemky pro nové bytové projekty se vedení města snažilo prodávat za co nejvyšší ceny (na rozdíl od jiných německých měst, která více brala ohled na sociální situaci a nešroubovala ceny pozemků za každou cenu nahoru). Vysoká cena pozemků se pak logicky promítá do cen bytů, které na nich stojí. Podíl na vysokých cenách bydlení je mnichovské radnici připisován také proto, že nové bytové stavby protlačila, často přes odpor místních, do nezastavěných oblastí uvnitř města. Takové plochy poblíž centra jsou samozřejmě výrazně dražší a i to vyhnalo ceny bytů v Mnichově vysoko. Toto by mělo být varováním pro hlavně Prahu, která pracuje ve svém připravovaném Metropolitním plánu s představou, že budou zastavovány jen nevyužité plochy uvnitř města. Situace Mnichova však jasně ukazuje, že soustředění výstavby pouze uvnitř města vede kvůli k vyšším cenám pozemků blíže centru k dalšímu zdražování bytů. Před tímto jsem již ve svých komentářích k návrhu Metropolitního plánu varoval a Praha by se měla takové situace vyvarovat. Proto se musí zároveň rozrůstat po svém okraji. Tyto oblasti jsou mezi zájemci o nové bydlení nejžádanější, jak kvůli svým nižším cenám, tak zároveň dobré dopravní dostupnosti i plné občanské vybavenosti. Cenový růst bytů v Praze pak může zastavit jen urychlené zahájení výstavby nejlépe několika konkurenčních rezidenčních projektů v různých oblastech Prahy. To je potřeba provést skutečně co nejrychleji. Čekat na nový Metropolitní plán, který by měl začít platit nejdříve od roku 2023, není možné. RNDr. Evžen Korec, CSc. Generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL a. s.

Realitní trh zamrzne a zlevní jen předražený „luxus“, myslí si Evžen Korec • Přerušený kontakt klientů s makléři, nemožnost podepisovat osobně rezervační a kupní smlouvy, konec prohlídek bytů. Přísná opatření v souvislosti s celosvětovou pandemií koronaviru zásadně dopadají také na realitní trh. Dá se očekávat, že prodeje nových bytů v nejbližších týdnech zcela zamrznou a je jen otázkou času, jak dlouho bude toto období trvat. Kdo by však čekal, že nemovitosti zlevní, ten bude zklamaný.

Evžen Korec: Systémovou podjatost stavebních úřadů vyřeší jen centrální úřad pro větší stavby • Snaha řešit zablokovaný proces povolování staveb se v poslední době značně zadrhává. Nejprve prosákla informace, že z připravované novely stavebního zákona vypadne takzvaná fikce souhlasu, nyní zase pražský magistrát podle médií ustoupil tlaku městských částí a přestal připravovat vznik centrálního stavebního úřadu pro velké stavby. Jeho zřízení by přitom vyřešilo systémovou podjatost stávajících 22 místních stavebních úřadů lokálním politikům. Bez těchto dvou klíčových opatřeních bohužel nelze zásadnější zlepšení čekat.